365买球 世界杯买球官网作为国家税收的重点行业，房地产业在促进区域经济发展中起到了举足轻重的作用。但是，近几年，国家出台了一系列的房地产税制，目的是要对房地产进行调控。在强化对市场交易的控制方面，房地产企业一直是税务机关稽查的主要对象，因为开发项目涉及的税收种类比较多，税务成本也比较高。因此，如何合理地控制税收成本，降低税收管理的风险，就显得尤为重要。文章通过对我国房地产企业税收筹划中遇到的困难进行剖析，并有针对性地提出了相应的对策。
从经营意识的角度看，目前我国的物业公司普遍存在着一些问题，如：风险意识淡薄，危机驱动的观念淡薄；特别是在目前，在税收政策持续进行改革的情365买球网站 2022世界杯买球况下，如果企业没有对关键涉税环节进行有效的监督，那么这不但会导致不必要的纳税成本的提高，而且还有可能会给企业带来诉讼风险。比如，房地产企业在签订材料合同、施工合同之前，对合同的风险评估通常都是以法务部门的意见为主要内容，而很少涉及到财务部门与税务部门的参与，没有考虑到增值税税率变化对项目成本的影响，则会对企业的成本与效益产生影响。在管理组织层次上，一些房地产开发企业的税收管理工作是由财务部门兼任的，而财务会计的主要功能是会计核算、报表编制、财务报销等。财务和会计人员不能很好地理解税务管理和税收政策，同时，由于财务部和业务部门之间的知识障碍，因此，需要提高税务筹划方案的可操作性。
随着“营改增”的深入，各行业均可享受进项税的减免，但仍需开具增值税专用发票，所以，对发票的管理将会对企业的税收管理产生直接的影响。但是，在实际操作中，有的物业公司还没有真正做到从基层做起，也没有对各类物业公司的物业公司的各类物业公司进行分类管理。特别是在购买过程中，不管是原材料，还是设备，都必须由供货商开出特殊的发票。若企业在选取供应商时，未将其是否具有一般纳税人资格纳入考量范围，在交易结束后，将无法取得抵扣凭证。此外，从业务部门向财务部门流动的增值税专用发票，还要经过信息核对、交易核实和归档保存。此外，在房地产开发企业中，还存在着发票移交不及时、信息核对职能没有履行到位等违法现象，导致了后期项目清算阶段的进项税抵扣不充分，直接导致了企业税务成本的虚高。
对房地产开发企业而言，因为其经营项目的特殊性，所以在税务筹划阶段，公司的计税方式、征纳方式、税务筹划风险点等工作变得更为复杂，这就要求公司拥有高素质的专业人员。
税收行政工作.但是，目前存在的问题是，房地产行业的专业技术人员严重不足，而且，房地产企业的专业技术人员培训体系不健全，税收工作不能与当前的政策环境相适应；与此同时，企业中的税务会计人员大多处在信息链条的最底层，对于外部环境的改变没有足够的掌控能力，无法准确、及时地掌握政策内容，理解税务筹划的边界，这就导致了税务管理工作的不规范，甚至可能造成税务风险。
1、在项目实施过程中。在项目开发阶段，房地产企业要经历的步骤有：土地使用权转让、前期市场调研、施工方案规划、施工项目立项报审、开工建设等。但是，在前期的筹备阶段，所涉及的税种并不多，因此，它主要是对开发项目的组织形式、开发模式等内容展开筹划。具体而言，在项目组织形式选择层面，房地产开发企业的下属公司通常通过设立分公司或设立子公司，有时也针对开发项目直接设立项目部门。不同的组织结构决定了不同的税收成本。比如：若企业为发展而设立了子公司，则其能够承担起独立纳税的功能，而且后期的项目转移也比较便利；在房地产开发中，在房地产开发中设立分支机构，分支机构必须与总公司合并纳税，分担税收责任和税收风险。但是，分公司和总公司之间的盈亏可以相互抵销，而且税务部门对于分公司的监督也比较松懈。在开发方式上，物业公司可采用自建、合作开发和代建三种方式进行开发。另外，根据税收政策相关规定，目前的房地产企业在委托他人代建房屋项目中，代建房在竣工结算之后收取的这一部分收入，可以免征土地增值税。所以，本文认为，在我国的房地产开发中，应采用“定向发展”的方式，才能最大限度的获得“定向发展”的税收优惠。
2、工程建设。因为大多数的房地产开发项目都有很长的时间，而且所牵扯到的成本内容和可扣除的项目很多，所以这个阶段的税务筹划工作主要集中在采购和分包两个环节。一方面，在引入物资的过程中，供应商资质评价指标不仅要考虑到产品质量、产品价格、供货时间等基本内容，还要确定供应商的纳税资质，也就是是否具备开具增值税专用发票的能力，保证采购环节的成本费用能够在后期计入进项税抵扣范围。另一方面，在与施工单位签署合同的时候，要对合同主体进行确定，对合同内容进行审查，要对纳税人身份、单位业务、计价方式等关键信息进行关注，还要对单位报价是以固定报价为主，还是以据实结算为主，付款周期与工程建设进度相匹配等问题进行判断，保证合同条款的设计与税收筹划的要求相匹配。
3、工程竣工验收。房地产公司出售既有物业时，其交易方式主要有出售、持有和出租三种。在企业的经营过程中，企业的经营活动会牵涉到很多的税种，如增值税，所得税，印花税等。在此阶段，企业应从如下方面进行税收筹划：一、合理设定销售定价；房地产市场的成交价对房地产公司的税收收入有直接的影响。由于土增税采用了超率累进制的方法，所以在确定土增税时，应将价格临界点所带来的税收费用纳入考虑。比如，根据《税法》，对一般住房的增值幅度在20%以下的，可以免征土地增值税。在此基础上，提出了以20%为限价标准，对一般商品住房的售价进行合理设定的方法。第二，合理的营销模式。比如，对于精装房和毛坯房的交易进行筹划，企业可以将精装房的装修工作外包给建筑公司，以毛坯房的销售价格为销售收入，只缴纳增值税与土地增值税，这一方法也可以为企业节约税务成本。第三，选择适当的宣传方式。根据《税收条例》，当公司采用类似于“买一赠一”的促销方式进行销售时，可以根据实际情况，将该商品的销售总额与其公允价值所占的比重，确定该商品的销售收入。在此基础上，开发商可以采取“购送装”的优惠措施，对房屋的售价进行严格的管控，并对消费者进行适当的装修费。而当将房地产售价计入土地增值税时，其所适用的增值税率级次是比较低的，还可以与不超过20%的免税政策相匹配，从而可以有效地实现节税的目的。
4、清理工程项目。在项目竣工结算之后，房地产开发企业要将项目开发期间的成本内容进行归集，并进行土地增值税的清算。在这个过程中，因为施工阶段所牵扯到的成本费用与扣除项目比较多，因此，企业必须对与土地增值税有关的税收政策有一个全面的了解，并把经营活动中的成本费用细分为税前全额扣除、税前限额扣除和税前不得扣除三个方面。企业要特别留意，可扣除的项目有：土地使用费用、土地开发成本费用、新建房及配套设施费用、旧房及建筑物的评估价格、与房地产转让有关的税金、财政部规定的其他扣除项目等。在计算的时候，房地产企业要注意将房地产开发成本与房地产开发费用进行区别，对与项目开发直接有关的成本要素进行列支，并对开发费用进行合理的归集，并以土地增值税相关政策为基础进行筹划。
不断健全税收管理制度。一方面，房地产开发企业应该对目前的税收环境政策对公司经营效益的影响有一个全面的认识，要从管理理念上进行改变，公司的管理层人员可以通过下发文件、组织宣传等方式，要求业务部门与税务管理工作进行合作，并强化对重点涉税环节的监管。此外，针对税务管理工作，还应该制定出一套标准化的操作规范与流程，其中可以包含不相容岗位分离制度、纳税申报流程、税务筹划方案汇报制度、关键作业流程监管制度、发票管理制度等，这些都可以为税务管理工作提供制度依据。另一方面，房地产企业应该在财务部门中设立一个独立的税务管理小组，对税务工作进行专门的管理，其主要功能包括：税务咨询、税务筹划、纳税申报材料管理、与税务机关联系等，并构建一个快速反应机制，以应对突发税务事件或税务机关的稽查为主。当然，税务管理工作和业务活动之间有着更密切的关系，因此，公司还应该将业务部门的参与热情激发起来，这就需要税务管理小组和业务部门之间要强化他们之间的日常交流，让他们能够对某些业务活动中的相关信息进行及时的掌握，从而突破他们之间的知识障碍，让他们能够一起来制订出一套税收筹划方案。通过对税务管理体系进行不断地改进，可以提高管理层到执行层对税务管理工作的重视程度，也可以保证税收筹划方案具有一定的可操作性，这对于企业全面提升税务管理水平起着非常重要的影响。
做好发票和文件的管理。如何做好发票和文件的管理，将会对企业的税收管理产生很大的影响。所以，在“营改增”的大背景下，房地产企业更应该关注增值税发票的使用。在合理选择供货商的同时，也要规范和规范对增值税专用发票的日常管理。比如，在采购活动进入质检入库环节之后，业务部门必须要及时将增值税专用发票交给税务管理小组，由税务会计人员二次核实发票上的交易信息和发票的真实性，并与普通发票进行区分。此外，税务文件包括了税收政策，专用发票，项目合同，财务报销凭证，税务文件等。在进行相关的管理时，物业公司应该根据涉税档案的情况，设立专门的工作人员，密切注意相关的档案资料，并根据这些资料，找出公司业务的涉税风险点，以及可能出现的风险出现的几率，将这些风险点纳入到风险数据库中，为税务风险管理工作的开展提供信息支撑。
配备高级管理人员。面对税务管理人才资源缺乏的现状，房地产企业必须要在公司内部构建起一套完善的人才培养机制，将税收政策解读作为一个主要的话题，并经常组织一些培训活动和讨论会，这样就可以让税务会计人员对目前的税收政策内容有一个全面的认识，同时还要对供应链上下业的税收政策变化有一个清晰的认识。以此为依据，通过日常考核，激励员工，激发员工的学习热情，提高企业的经营管理能力。另外，还可以通过聘请第三方财务顾问，对公司进行税收筹划，对公司进行税收筹划，提出更为专业的意见。
总之，随着税收制度的逐步完善，税收杠杆调整对房地产公司的运营和管理产生了一定的影响。所以，房地产开发企业应该对税务管理工作给予足够的关注，以税务管理的现状和存在的问题为基础，分别从业务和企业两个方面来进行税务管理工作，将税收政策运用到最大限度，从而达到降低成本、提高效率的目的，使公司的管理水平得到全方位的提高。
“就算是一两个百分点的收益，我们也要拿下。”这句话是某地产公司的老总说的，也是目前全国大多数地产公司的现实情况。花了那么多钱买地，会有什么结果？“不拿地就是死，拿地就是拖地”，这么小的利润，一个不小心，就会导致整个项目的失败。
在这样一个盈利水平较低的情况下，对房地产开发项目的税收管理就变得尤为重要。可以这样说，对于一家房地产公司来说，在一定的融资成本下，税务的经营，将会直接影响到该公司的盈利与亏损。在这一新的形势下，物业的管理层，物业的直接主管，财务部的会计，以及税务员，又该怎么办？
房地产开发企业在纳税方面有着与工商业等其他产业不同的特点。房开公司“一家一家，一家一家”的发展和经营方式，使得“一家公司一家，一家公司一家”的纳税义务难以落实。高额的土地增值税，不分企业，也不分工程，这就意味着，即使是一个亏损的工程，也要交一笔不菲的土增税。此外，增值税、所得税、土增税三大税种均采取预交方式（俗称），这直接增加了房地产行业的税负。
房地产的税务成本，是整个经济成本的一个重要部分，即使是亏损，也要缴纳相应的税款，而且缴纳的税款中，有很多是错缴纳、早缴纳、不该缴纳的。能拿地，能做融资，能做销售，能做税务，这是目前房地产行业最重要的一环。
有几个项目，房地产开发公司计算出自己能退的土增税，到税务局初审时，全部变成了要补税的项目；很多项目，一旦被税务检查，就会暴露出各种各样的问题。为何如此之多的房地产企业在税收“大考”面前不堪一击？这是因为我们忽略了对流程的管理，最终导致了各种问题的集中爆发。
一个房地产项目的发展过程，通常在两到三年之间，其发展过程中的节点较多。这些问题，都与税收管理紧密相连，任何一个问题，都可能导致后续的税收管理出现“大坑”，这就是所谓的“前有其人，后有其人”。税收的全程管理，不仅要重视每个环节中可能出现的税收问题，还要注意以下几个方面：
合并业税。整个过程的控制，必须要与商业紧密相连，如果不能与其他商业部门沟通，不能与其他商业部门合作，那就是纸上谈兵。
就拿土增税管理来说，影响土增税负高低的主要因素有：项目分期、清算时点、成本分摊及车位销售。这其中，哪一个也与其他部门的合作密不可分，哪一个也不是由负责管税的部门来决定的。
财政与税收的合并。说句不好听的，在税收方面，有不少问题都是因为会计的原因。在房地产经营过程中，由于会计处理上的不同，可能造成纳税多而纳税少，也可能造成纳税早而纳税迟。对其中的原因进行分析，有一部分是因为在部分税收政策不明确的时候，以会计处理为准，也有一部分是因为税收政策本身具有弹性，这时不同的会计处理决定了税收的处理，更多的是因为会计处理不当而导致的税务问题。
在这个利润普遍很高的年代，房地产公司只要把地买下来，不管管理得多么粗糙，无非就是少赚一点、少赚一点。而现在，我们要做的，就是向经营要利润，向经营要效益。许多房地产企业都在呼吁，要向制造企业学习，要对生产企业进行精细的经营。房地产企业税收管理，该怎样做才能更好？
一要有人手，要有队伍，要有实力。由于房地产公司的多层次组织结构和物业税收管理的困难，这就导致了物业的税收管理要遵循“团队+精英”的管理模式，90%的一般性问题是由团队中的每个成员来分级、分头解决的，而高难度问题则是由团队中的精英来解决的。
二要找个切入点。对工程进行全程预算，是实现工程项目精细化管理的一个切入点和突破口。税金预算作为项目全周期预算的一部分，在项目的预算管理中贯彻税收精细化管理，用项目的预算管理来杠杆作用于税收精细化管理。
三要懂得政策，运用政策，精打细算并不是逃税，而是把税收政策用得恰到好处。使用小规模纳税人的优惠、增值税留抵退税、不同产品不同的预征率等政策，既无税务风险，还能创造价值。
在对房地产税收进行管理时，要将公司的设立和股权的设计进行前置，还要对业务发生前的交易模式和结构进行设计，还要对合同协议进行起草和审核，还要对各种融资途径进行安排，还要对各种营销方案进行设计，等等。
你相信吗，一个房地产项目，到了设计、审批、建设的最后一步，该项目要交的税收，超过八成都是固定的（不算有争议的情形），剩下的回旋空间就很小了。这也是为什么，提前做好税务规划，风险最小，收益最大的原因。
增值税，所得税，土地增值税，三者并称为房地产三大税种。在这个利润越来越高的年代，房地产的税收，比土地增值税要重要的多。
在企业盈利水平较低的情况下，对企365买球网站 2022世界杯买球业的增值税、所得税的处理也变得更加重要。对于一个盈利很少的项目来说，超额“预缴”的增值税、超额缴纳的企业所得税，会把全部盈利都吞下去。这么多的留抵税额，根本就消化不掉，而且还需要缴纳3%的税款，这是一个很大的数字。所得税已经上交了15%的利润，剩下的就是一大笔可以弥补的损失了。是不是该改变一下，“能占到研发费用的，就不占到研发费用的”的想法了？
到了现在，房地产公司的税收管理已经发展到了这个地步，只有做到了：自上而下重视，业财税联动配合，全周期精细管理，多税种统筹平衡，才能帮助房地产公司在激烈的市场竞争中，走得更远。